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融资、调整城市结构:规模化之后房企面临利润之考

来源:未知 作者:yezi 人气: 发布时间:2018-02-07
摘要:(原标题:融资、调整城市结构:规模化之后房企面临利润之考) 2017年,龙头房企收入利润双双增长,而且千亿级房企数量超过16家。在房企规模化成共识的当下,房企正面临利润率提升的难题。一方面,房企融资难度增加;另一方面调控导致城市分化。 同策咨询研

(原标题:融资、调整城市结构:规模化之后房企面临利润之考)

2017年,龙头房企收入利润双双增长,而且千亿级房企数量超过16家。在房企规模化成共识的当下,房企正面临利润率提升的难题。一方面,房企融资难度增加;另一方面调控导致城市分化。

同策咨询研究总监张宏伟指出,投资回报率=利润率×周转率×财务杠杆率,房地产行业大多根据这个公式来计算盈利。如果规模化速度比较快,意味着周转速度比较快,背后就是产品标准化、快速扩张、快速销售的思路。因此当房企利润降低,杠杆随之提升。张宏伟指出,这是房企规模化之后的利润问题。如果利润指标要提升,只能从两条路径着手:提升杠杆率与调整城市结构。

可以肯定的是,房企加杠杆迹象明显。1月以来,包括恒大、新城、宝龙、旭辉等在内有13家房企通过发债、贷款等方式融资,总金额达到356.39亿港元、50亿人民币与37.893亿美元(约合712亿港元)。房企一贯把规模看作融资加杠杆、营销等成本方面的优势,随之而来的比如净负债率飙升、增收不增利等问题也日益凸显。

融资加杠杆

亿翰智库以华润置地为例,指出该公司在2017年也开始将规模作为企业的发展方向,截止到2017年11月,公司的销售额已经达到1247亿元,同比增长26%,远超2016年全年销售额。然而,随着规模的提升,华润的净利润率有所下滑,2017年上半年,公司的净利润率下降至17.6%。在此之前,华润置地一直注重股东回报,整体盈利能力与中海一样一直位于行业领先位置。

按照上述张宏伟提出的利润率提升公式,融资加杠杆是可行的,前提是有质量的增长。

以中国恒大为例,2017年开始公司由“规模型”向“规模+效益型”转变,发展模式逐渐转向“三低一高”——低负债、低杠杆、低成本、高周转。中国恒大通过三轮战略投资引入资金约1300亿元,公司现金流将进一步充实,其净负债率也得以大幅降低。除此之外,恒大还有计划每年减少5%-10%的土地储备量,相当于每年减少1000到3000万平米土地储备,以降低土地款支出;融创中国也提出未来两年目标将转向释放利润,降低企业的负债率,计划在2019年实现资产负债率和净负债率都降低到70%以下。2017年4月及12月,公司先后通过配股方式进行融资,分别获得5.2亿美元、10.02亿美元,合计融资额逾百亿元。借助资本市场股权融资,公司的资本结构得以改善,加速降低杠杆率。与此同时,融创在2017年中报发布会上透露暂时不再拿地,而是将重心落到现有土地的开发建设中。

一个事实是,目前很多企业的杠杆率已非常高,再加杠杆的话,营销压力也随之增加。因此,有的房企通过其他方式增加杠杆,比如有房企通过非正常方式获得融资,比如通过长租公寓融资,成本较低,对利润也是提升;另外一个就是周转,按照上述公式,企业单纯增加规模化,周转速度就要降低。张宏伟进而分析指出,房价的上行一定是带来房企利润率上升的必要条件。以2018年市场情况来看,降低周转率,利润就很难通过涨价得到体现。因此周转速度放慢,这个周期持续到2019年的话,规模化必将放缓。

中信建投研究报告指出,行业内集中度的提升和房企之间开始分化,行业整体杠杆水平在持续增长,2017年前三季度整体资产负债率达到78.8%,为历史新高,在此基数固然继续加杠杆对权益乘数的边际影响更大,但在其资本结构中的负债比例已是历史最高。龙头房企加杠杆的空间更为充裕,且成本更为低廉,在当前时点龙头房企通过加杠杆来提升ROE的边际效益是明显更具优势的。

但金融去杠杆之下,房企融资难度增加。因此中资房企再次引领新年美元债发行。截至目前,富力地产、龙湖地产、碧桂园等15家房企均借美元债顺利融资,泰禾集团、厦门象屿更于今年1月份第一次发行美元债。

责任编辑:yezi

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